A Responsabilidade pelo Pagamento do IPTU no Âmbito dos Contratos de Locação: Análise Jurídica com Base no Código Civil Brasileiro
Entre os diversos aspectos contratuais que envolvem a locação de imóveis, a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é uma questão que frequentemente suscita dúvidas entre locadores e locatários.
A locação de imóveis urbanos é uma prática amplamente disseminada no Brasil, sendo regulamentada tanto pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) quanto pelo Código Civil Brasileiro.
O IPTU é um tributo municipal cuja responsabilidade legal, por força do artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), recai sobre o proprietário do imóvel. No entanto, a legislação permite que as partes contratantes ajustem a responsabilidade pelo pagamento do IPTU no contrato de locação, transferindo essa obrigação ao locatário.
Código Civil Brasileiro e a Cláusula de Repasse de Encargos
O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 565, estabelece que "A locação de coisa, que pode recair sobre bens móveis ou imóveis, regula-se, quanto às obrigações do locador e do locatário, pelo disposto neste Capítulo, observadas as disposições especiais relativas a cada uma destas modalidades." Esta disposição legal concede uma certa flexibilidade contratual às partes, permitindo que estabeleçam cláusulas específicas sobre a responsabilidade por encargos, inclusive o IPTU.
Ainda, o artigo 578 do Código Civil prevê que "O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, salvo disposição em contrário, as despesas ordinárias do uso da coisa locada." Neste contexto, entende-se que o pagamento do IPTU pode ser estipulado no contrato como uma das despesas a cargo do locatário, desde que haja previsão contratual expressa.
A Lei do Inquilinato e a Possibilidade de Repasse do IPTU
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula especificamente as locações de imóveis urbanos. O artigo 22, inciso VIII, da referida lei, estipula que é obrigação do locador "pagar os impostos e taxas, bem como o prêmio do seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, salvo disposição expressa em contrário no contrato."
Portanto, a Lei do Inquilinato reforça a possibilidade de que, mediante cláusula expressa no contrato de locação, o locatário possa ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU. Essa cláusula deve ser clara e inequívoca para evitar litígios futuros e garantir a plena compreensão das obrigações por ambas as partes.
Jurisprudência e Interpretação Judicial
Os tribunais brasileiros têm reiterado a validade de cláusulas contratuais que transferem a responsabilidade pelo pagamento do IPTU ao locatário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversas decisões, tem reconhecido a legalidade de tais cláusulas, desde que expressamente pactuadas no contrato de locação.
Conclusão
À luz do exposto, conclui-se que é plenamente possível e juridicamente válido que o locatário assuma a responsabilidade pelo pagamento do IPTU de um imóvel alugado, desde que tal obrigação esteja claramente estipulada no contrato de locação. Tanto o Código Civil Brasileiro quanto a Lei do Inquilinato oferecem suporte legal para a inserção de cláusulas que repassem ao locatário a responsabilidade por esse encargo tributário.
Dessa forma, é fundamental que locadores e locatários, ao elaborarem o contrato de locação, atentem-se para a redação clara e precisa das cláusulas relativas aos encargos, garantindo a transparência e evitando possíveis conflitos judiciais no futuro.
Edilson Itani Carneiro Júnior